《西安市物業服務收費管理辦法》政策執行解讀

《西安市物業服務收費管理辦法》政策執行解讀


一、需要實行物業費“一費制”和降低停車服務費的住宅小區范圍


根據《陜西省定價目錄》《陜西省物業服務收費管理辦法》的規定,物業服務收費按照物業服務的不同性質特點,分別實行政府指導價和市場調節價

1未成立業主大會的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價,《市辦法》制定了與物業服務等級相對應的基準價和浮動幅度。

2已成立業主大會(業委會),以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型(如辦公、商鋪)等政府定價范圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費(特約、增值服務等)實行市場調節價。實行市場調節價的物業服務收費標準,不強制要求執行物業費“一費制”和新的停車服務費標準,是否調整收費標準由物業服務企業與業主或者業主大會雙方協商,通過合同約定。


二、《市辦法》及收費指導標準的適用區域有所不同


《市辦法》適用于西安市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理。

物業收費指導標準適用新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區及高新、經開、曲江、灞、國際港務區、航天基地等城市建成區范圍實行政府指導價的物業服務收費行為。

西咸新區、長安、高陵、藍田、閻良、臨潼、周至、按照《陜西省定價目錄》規定的定價權限,可參照《市辦法》中的物業服務收費指導標準執行,也可根據轄區內實際情況自行制定。


三、物業企業按照新政策調整收費標準需履行調價程序


《西安市物業服務收費管理辦法》經市政府審議通過,由市發改委會同市住建局、市市場監管局于2020115日聯合印發,202111日正式實施。

新的物業服務收費政策按照《陜西省物業服務收費管理辦法》的要求,旨在推行物業服務費“一費制”。即改變原住宅小區基礎物業費、公攤電費、電梯費分項收取的方式,實行“三費合一”,物業管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業服務費成本,不再單獨另行收取。同時,對我市住宅小區內停車服務費標準進行下調。

物業費標準(實行“一費制”)與停車費標準應當同時調整。簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》且未成立業主大會(業委會)的住宅小區執行新的物業收費政策時,物業企業應當按照《市辦法》第三十三條的規定及時履行調價程序,將物業費標準(實行“一費制”)與停車費標準應當同時調整,做好新政策的落實。

《前期物業服務合同》已在住建部門備案的,已備案的物業服務等級不變,物業企業按上述程序規定調整對應等級的物業費標準。物業企業若要變更物業項目服務等級的,須先經住建部門對變更后的服務等級進行認定和備案,對應的收費標準按上述程序規定調整后抄送同級發改、市場監管部門。

目前,西安市各區縣發改、住建、市場監管、街道辦已陸續召開物業企業政策培訓會,督促物業企業盡快完成調價程序。物業企業履行調價程序需要一定的過渡時間,在調價程序履行完畢前暫按原合同約定的收費標準執行。


四、物業服務收費等級依據住宅小區物業服務等級確定


實行政府指導價的物業服務收費實行等級服務、等級收費。物業服務收費等級標準依據《西安市住宅小區物業服務指導標準》(市建發〔2020135號)規定的服務等級標準,由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級,按照高層、多層分別制定。(物業服務達不到三級服務標準的,均按等外標準收取。)

物業服務企業依據《西安市住宅小區物業服務指導標準》確定本物業項目的物業服務等級,確定對應的物業收費標準,在政府指導價范圍內與業主通過《前期物業服務合同》或《物業服務合同》確定物業服務等級、服務內容、收費標準等內容。服務等級經物業項目所在區縣、開發區住建部門認定,收費標準抄送告知同級發改部門和市場監管部門。


五、實行政府指導價的物業費及停車服務費調整情況


(一)物業費調整情況

現行基礎物業服務費標準為高層一級每月每平方米1.50元,二級1.20元,三級0.90元,等外0.70元;多層一級0.45元,二級0.40元,三級0.35元,等外0.30元(多層住宅按省定基準價可上浮40%;以上費用均不含電梯費和公攤電費)。

調整后,高層一級服務每月每平方米2.2元,二級服務1.9元,三級服務1.5元,等外服務1.2元。調整后的物業費標準將電梯費與公攤電費納入其中,與現行物業費、公攤電費、電梯費三項分開收取相比較,按平均值測算(公攤電費0.18/平米?月、電梯費0.32/平米?月),高層住宅物業費平均漲幅7.2%,多層住宅物業費平均漲幅18.5%,高層住宅物業費標準在全國15個副省級城市排名第11位,多層住宅排名15位。


(二)停車服務費調整情況

1、簡化服務等級,室內停車實行兩類收費標準。

針對我市住宅小區停車服務費過高的問題,在前期調研和成本調查基礎上,結合征求意見建議情況,住宅小區停車服務費調整為室內停車場一類80/車位·月、二類60/車位·月兩個類別,并明確室內停車場類別標準。露天機動車停放場所不分類別,停車服務費調整為60/車位·月。

調整后,住宅小區機動車停車服務費室內一類降低46.7%,二類降低53.8%,露天降低25%。

2、縮短臨時停車收費時段,鼓勵即停即走,提高停車位的使用效率。

根據征求意見中群眾意見,室內臨時停車一類由原來的8小時為一次5元,調整為4小時為一次2.5元,二類由原8小時為一次4元,調整為4小時為一次2元等。露天臨時停車調整為4小時為一次2。對物業管理區域內非機動車及摩托車停車收費實行市場調節價。


六、明確監管部門職責、規范物業企業行為


物業服務和收費的監管按照統一政策、屬地管理原則,實行市、區(縣)分級管理:

物業收費標準的制定——市發改委負責牽頭制定西安市物業服務收費管理辦法和物業收費標準及其他有關政策規定;各級發改部門負責做好物業服務收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業服務收費監督管理工作。

物業服務標準和管理行為的監管——住建負責制定《西安市住宅小區物業服務指導標準》等物業管理服務政策規定;各級住建部門負責做好物業服務相關政策貫徹落實、宣傳培訓,加大對物業企業服務質量監督檢查,將物業企業服務質量納入物業企業信用信息管理,建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制。

物業違規收費問題的查處——各級市場監管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為,依據有關法律、法規以及規定進行查處。

物業服務合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關系的問題,需要業主與物業服務企業通過協商或法律途徑解決。

根據《西安市物業管理條例》第四條、第一百條等相關規定,物業服務收費標準調整違反規定程序的,可以向物業項目所在地街道辦事處(鎮人民政府)反映。

根據《價格法》第十二條、三十九條、《中華人民共和國價格管理條例》第十八條,以及《價格違法行為行政處罰規定》第九條的規定,物業企業不履行調價程序執行“一費制”等政府指導價的,可以向市場監督管理部門反映。

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